Construción compartida: o que necesitas saber? Lei de construción compartida

A participación compartida foi ampliamente difundida en Rusia. As empresas atraen investimentos, eles constrúen unha casa nos seus medios, que se converte en propiedade deste último. Así, podes mercar un piso en parcelas e pagar a débeda antes da conclusión da construción. Pero esta non son todas as oportunidades que a construción compartida fornece. O que necesitas saber sobre este proceso para as partes da transacción, o que hai que buscar - léase.

Matices

En teoría, todo é sinxelo e comprensible, pero nos medios este proceso está cuberto dunha luz negativa. Por que isto ocorre? Os intereses das partes na operación están protexidos pola Lei "Sobre a construción compartida", que foi aprobada en 2004. El introduciu requisitos estritos para os desenvolvedores. Polo momento este é o único documento normativo que regula a construción compartida. ¿Que cómpre saber cando asinar un contrato?

O creador eo obxecto da transacción. Se a empresa está a operar por moito tempo no mercado, ten varios obxectos realizados, entón pode considerarse como socia no contrato. Comunícate con organizacións non verificadas, especialmente as persoas que realizan un acordo por primeira vez, non valen a pena.

A Lei "sobre a construción compartida" non. 214 aplícase só aos tratados do mesmo nome. Outra formulación é inaceptable. Se o promotor propón a sinatura do "Acordo de inversión", el intenta evitar a ampliación dos requisitos de tales actos normativos: a lei "Sobre Construción Compartida", a Lei Federal "Sobre a Protección dos Dereitos do Consumidor".

Antes de certificar os documentos, solicite á empresa permiso para construír, descubra onde se atopa a declaración do proxecto e léela. Segundo a lei, a dispoñibilidade de publicación é un requisito obrigatorio para o desarrollador.

O contrato de construción compartida considérase concluído desde o momento do rexistro estatal. Se non, considerarase inválido. O documento debe conter unha descrición do obxecto, a data de transferencia, o custo eo procedemento de pagamento, unha garantía.

Verifique os documentos

FZ establece que a empresa pode recadar fondos só despois de obter a autorización, a publicación da declaración do proxecto eo rexistro da propiedade. Se polo menos unha destas condicións non se cumpre, un cidadán pode reclamar un reembolso con intereses. Calcúlanse a unha taxa de refinanciamento dobre. Segundo o contrato, a compañía debe, nun prazo determinado, construír un obxecto inmobiliario e, despois de recibir o permiso dos órganos estatais para encargalo, transfírao ao participante da transacción. A outra parte comprométese a pagar o prezo acordado e acepta o obxecto (suxeito a autorización).

Debe rexistrarse un acordo por escrito sobre participación de capital na construción. Só despois diso entrará en vigor. Antes de asinar os documentos, un cidadán ten dereito a familiarizarse con tales valores:

- documentos constitutivos do constructor;

- certificado de inscrición estatal;

- Certificado de rexistro no imposto;

- informes anuais aprobados nos últimos tres períodos comerciais;

- un informe de auditoría.

Aumentar a seguridade das transaccións

Desde 2014, a lei federal "Sobre o seguro da responsabilidade dos desenvolvedores" está empezando a funcionar, que se estende ata a construción compartida. Que significa isto? En caso de incumprimento ou quebra da empresa, unha persoa poderá devolver o diñeiro. No rexistro estatal dos documentos, o creador debe proporcionar un contrato de responsabilidade ou seguro de garantía. Anteriormente, era posible proporcionar garantías como seguridade para a transacción.

Matices de seguros

O contrato finaliza a favor do beneficiario: unha entidade cidadá ou xurídica, cuxo diñeiro estivo implicado na construción.

Evento asegurado: desempeño completo ou incorrecto das obrigacións do desenvolvedor, o que está confirmado por unha decisión xudicial.

A validez do documento é similar á especificada no acordo de construción compartida. Pero o beneficiario pode recibir unha indemnización ata dous anos despois da caducidade da transferencia das instalacións.

O importe mínimo do seguro calcúlase sobre a base do custo da vivenda. Pero non pode ser inferior ao seu prezo de mercado.

Así é como se asegura a participación de capital na construción. FZ tamén prevé un procedemento de cálculo deste tipo:

1. Acordo de garantía. Se o desenvolvedor non cumpriu as súas obrigas ou non proporcionou unha resposta intelixible dentro do prazo acordado, o cliente pode aplicar co requisito correspondente ao banco de fiadores.

2. A transacción foi garantida por un contrato de seguro. O beneficiario deberá presentar unha solicitude á empresa ou á mutualidade de seguros (OVS) no prazo de prescrición especificado para o obxecto do compromiso. A lei establece que o pagamento deberá realizarse nun prazo de trinta días a partir da data de presentación dos documentos. Ao mesmo tempo, non importa a existencia dunha débeda de desenvolvedor a unha compañía de seguros. Este decreto só é válido para os contratos celebrados despois de 2013.

Formas de garantir os pasivos

Xa consideramos, de que xeito (de acordo coa lexislación) o cliente pode devolver o diñeiro gastado. Non obstante, a presenza desta cláusula do contrato non garante o pagamento da indemnización. No documento é posible introducir diferentes condicións e reservas, mediante o cal é posible atrasar o cumprimento das obrigacións. E todos estes "ifs" non poden ir máis aló da lei.

Cando a construción é lenta ou non se inicia por un longo tempo, o cliente pode non esperar o prazo, esixe cancelar o documento no xulgado. Esta opción proporciónase se:

1) houbo unha rescisión ou suspensión da construción da casa, que inclúe un obxecto compartido, sempre que existan circunstancias que indiquen que o obxecto non se transferirá ao participante da transacción no prazo estipulado polo documento;

2) hai máis cambios significativos na documentación do proxecto, incluíndo unha corrección significativa do tamaño do obxecto compartido;

3) hai unha diminución ou aumento do número total de vivendas incluídas na nova casa.

Que máis precisas saber sobre a construción compartida?

A data de posta en funcionamento da instalación debe estar claramente definida (por exemplo, "non máis tarde do 15.10.14"). Moitas veces, os desenvolvedores usan a frase publicitaria: "no IV trimestre de 2014". Esta formulación é incorrecta. Logo de dous meses a partir da data indicada, o accionista poderá rescindir unilateralmente o contrato de construción compartido. Só ten que enviar unha notificación por escrito. O creador está obrigado dentro de 20 traballadores do calendario para devolver o diñeiro recibido á conta do cliente e pagarlle penas. Ou facer ese importe nun depósito que está aberto ao nome do interesado.

O custo total do piso, indicado nos documentos, calcúlase a partir do prezo por metro cadrado de vivenda multiplicado pola área das instalacións. Tamén deberían escribirse estas cifras. Tamén hai que ter en conta a descrición dos parámetros do espazo vital: localización, andar, enderezo, área, número de habitacións. O período de garantía para o departamento construído é de 5 anos.

Ao estudar documentos, vale a pena prestar atención ao momento no que o accionista debe pagar custos de utilidade e funcionamento. Se falta este elemento, xorde a obriga desde o momento da sinatura do acto de transferencia do piso, en lugar de poñelo en marcha.

Non se poden evitar problemas?

Ás veces os desenvolvedores especificamente "esquecen" incluír calquera dos elementos do documento. Pero o cliente pode sufrir perdas materiais a pesar de que o contrato de "construción de accións" se execute correctamente. Que significa isto? O desarrollador pode asignar dereitos de propiedade a outra persoa xurídica. Neste caso, venderalle prácticamente a costa do dereito a todos os pisos. A continuación, a empresa intermediaria a prezo de mercado asigna aos seus co-investidores. A primeira vista, non debería haber ningún problema. Non obstante, se un risco de construción inacabada ou quebra do creador, o investidor de capital pode presentar reclamacións en función do importe especificado no contrato. Pero os pisos foron vendidos a prezo e non a prezo de mercado.

Outro esquema común

O rexistro de contratos de construción compartidos conta o momento da súa entrada en vigor. Pero moi a miúdo os mutuários utilizan outro esquema. Eles propoñen a asinar un contrato preliminar. Contén prácticamente os mesmos elementos que en xeral, agás información sobre a súa entrada en vigor. Estes documentos non están suxeitos a inscrición estatal obrigatoria. Neste caso, as partes acordan oralmente que o segundo participante inmediatamente paga todo o diñeiro para o apartamento. O promotor comprométese a concluír un contrato básico de participación de capital na construción nalgún momento do futuro. O titular dos intereses está seguro de que a transacción se executa correctamente. Pero este esquema "gris" só deriva o documento do efecto da lei.

E aquí hai outra manobra popular. O creador ingresa nun acordo co comprador, cuxo obxecto non é a obriga de transferir a propiedade ao titular do capital, senón outra cousa: financiamento de actividades de investimento, cesión do dereito de reclamar instalacións e similares. É dicir, toda a esencia do documento está determinada polo seu contido. Pero baixo a demanda do accionista, o tribunal o recoñece como inválida, xa que de feito o documento foi creado co obxectivo de evitar a responsabilidade derivada da Lei 214.

Pola mañá - check-in, á noite - diñeiro

O contrato considérase que entrará en vigor só despois de ingresar os seus datos no Rosreestr. Toma o diñeiro ata este punto o desarrollador non ten dereito. Polo tanto, este documento debe escribirse no documento. Crea as acusacións de empregados de que os documentos rexistraranse "todo o grupo" máis tarde, pero agora hai que esixir diñeiro para a construción, non paga a pena. En casos raros, tales garantías corresponden á realidade. A transferencia á cámara de cada documento por separado leva moito tempo. Pero o cliente pode e enganar. Polo tanto, é mellor estar seguro e esperar ata que se rexistre a transacción para a construción compartida. O desarrollador pode insistir nun prepago. Pero neste caso, solicite que se mostre un acordo sobre este obxecto, que foi concluído segundo un esquema similar. O documento rexistrado ten un selo, selo, sinatura da persoa responsable do Roister e número. Se a transacción foi pagada mediante unha hipoteca, entón o selo sobre o gravame debería testemuñar a isto.

Moitas veces, os propios desarrolladores non queren ignorar a lei e recibir fondos antes de emitir documentos. Pero neste caso necesitan garantías adicionais. Por exemplo, unha carta de crédito aberta nun banco. O cliente colabora no momento da sinatura do contrato. Pero o desarrollador terá acceso a eles só despois de que a participación das partes na construción da casa será rexistrada. Esta medida garante simultaneamente a solvencia do cliente e permite o cumprimento da lexislación.

Adopción do obxecto do creador

¿Que precisa saber sobre a construción compartida na fase de posta en marcha do piso?

En primeiro lugar, este proceso debe ser tratado con pensamento. Todas as preguntas deben ser esclarecidas antes de asinar os documentos. Todas as deficiencias identificadas deberían reflectirse por escrito en caso de incumprimento do obxecto. As obrigacións do desarrollador son legalmente aplicables desde o momento da sinatura da aceptación e transferencia das instalacións. O participante ten dereito a esixir a eliminación gratuíta de deficiencias ou a redución do prezo da transacción. Se se identificaron defectos xa no proceso de operación, entón o creador debe compensar o cliente pola súa eliminación.

En segundo lugar, non sucumbir á persuasión. A continuación están os esquemas máis comúns dos desarrolladores que teñen como obxectivo facer presión sobre o cliente:

- Pedir para asinar os papeis, asegurando que se eliminarán todos os problemas despois;

- din que constituirán "outro acto", no que se reflectirán todas as reclamacións;

- ameazan que, en caso de violación dos prazos de tramitación dos documentos, o cliente terá que pagar unha multa por rexeitar o obxecto.

Axuda competitiva

Hai moitos matices que hai que prestarlle atención. Polo tanto, é mellor buscar a axuda dun especialista que sabe emitir debidamente documentos para a construción compartida, o que necesita saber e considerar en cada etapa da transacción. Os especialistas prestan asistencia nas seguintes áreas:

• Elixindo un constructor, revisando os seus documentos.
• Acompañan o procedemento de sinatura de traballos: analizan contratos, aconsellan sobre posibles riscos, negocian cambios nas condicións.
• Prepare e envíe documentos para o rexistro.
• Acompaña ao cliente coa aceptación do obxecto, regule os problemas sobre as deficiencias das instalacións, as condicións de entrega, o pagamento de sancións, incluído o xulgado.
• Executar a rescisión do documento: controlar a devolución do importe pagado, a recadación de multas, o interese polo uso de fondos prestados, así como a indemnización por danos ademais da pena (pago dun avogado). En ámbitos semellantes, presta asistencia coa disolución do acordo preliminar, o contrato de investimento, o préstamo, etc.

Conclusión

Compra un apartamento no mercado primario pode ser, tendo emitido unha construción compartida. ¿Que necesitas saber ao participante na transacción? Hai moitos matices. Comezando coas regras para seleccionar un debedor axeitado e rematar coas particularidades da finalización do acto de aceptación de transferencia. Polo tanto, é mellor usar os servizos dun avogado experimentado que acompañe ao cliente en todas as fases da transacción.