Venda de terras agrícolas. contrato de venda de mostra

Terras aptas para o cultivo de alimentos necesarios en termos de cultivos, son considerados obxectivos estratéxicos en todos os países. En Rusia, que, aínda que considera como a maior parte do seu territorio "zona de Agricultura arriscado", apropiada para a agricultura terra en abundancia, e como calquera recurso útil, están baixo o escrutinio do Estado.

Terra para a agricultura como un obxecto da transacción

Durante perestroika, cando houbo case un cambio completo do marco xurídico no país, o Estado perdeu o seu status como o único propietario da terra. Adoptado 1991/04/25, o Código Terra de RSFSR e as emendas á Constitución de 1978 individuos de posuír un número ilimitado de sitios para diferentes necesidades. Así foi establecida a moratoria sobre a venda de terras agrícolas por un período de 10 anos, no caso da súa recepción libre, e 5 anos da data de compra para unha taxa.

Con todo, coa adopción en 1993 da Constitución de todas as restricións foron levantadas, e os sitios tornar-se participantes plenos turnover civil.

Código Terra da Federación Rusa (LC RF) do artigo 11.1 establece as áreas como parte da área da superficie da terra, as fronteiras do que son definidas e rexistradas nunha lei específica. Ademais, están inmobles, divisibles, non consumibles, cousas transferibles que teñen unha característica específica en forma de estatuto xurídico (categoría), que se define segundo o propósito de terra.

Entre os enumerados na lei das categorías de terras utilizadas para as necesidades da produción agrícola, son, en primeiro lugar, debido á súa importancia especial para o Estado. Na parte 1 do artigo 77 do RF LC Estes inclúen os seguintes elementos:

• Áreas situadas fóra dos asentamentos e destinados a actividade agrícola - (. Facendas, almacenamento de grans etc.) que plantan colleitas, gando, feo, así como para a colocación de instalacións relevantes.
• Áreas en que pode se involucrar en agricultura, pero noutras categorías - liquidación terra e non forestais terras de fondo forestal.

Todos os elementos descritos na súa composición son heteroxéneos, e destinados á venda despois os seus tipos poden incluír:

Pezas de terras agrícolas

terras agrícolas áreas que teñen prioridade no uso para a produción agrícola	terras non agrícolas áreas con obxectos "auxiliar"
As terras aráveis (territorio para o cultivo de culturas)	estradas internas
plantas perennes plantación de alimentos (pomares, viñedos, etc.).	plantas forestais para protexer contra os efectos nocivos porción (lume, ventos quentes e así por diante).
Depósitos - terra, anteriormente utilizado como un campo arado, mais deixou en repouso para recuperar propiedades fértiles	Terreo para edificios permanentes ou estacionais, estruturas e equipamentos, que están destinados para o almacenamento e transformación de produtos agrícolas
ocasion	obxectos acuáticos - encoros naturais ou sintéticos pechado (lagoas, carreira corte auga)
	Comunicacións, incluíndo recuperación

Independentemente da composición e as proporcións de terra, a súa venda será obxecto de normas especiais, ben RF Código de Terras e da Lei Federal № 101-FZ (diante - a Lei de facturación). Sen embargo, existen algunhas características de compra e venda de terras agrícolas coa inclusión significativa de terra auxiliar. En particular, a súa composición, condicións de aparición e unha maior utilización debe ser incluído no texto do tratado.

Restricións sobre a venda de terreos

áreas de circulación Civil realízase tendo en conta as restricións impostas pola Civil, Código de Terras e outras leis. So-los a entender as condicións, a prohibición de que restrinxir o propietario no momento da alienación da propiedade (servidume, hipoteca, xestión fiduciaria, arrendamento, etc.).

Segundo as normas da Lei de volume de negocio, compra e venda de terras agrícolas ten as seguintes limitacións:

1. Moitos non son trasladadas para a propiedade de estranxeiros (persoas ou empresas), os apátridas, así como empresas rusas, a súa cota de capital autorizado de propiedade estranxeira de máis do 50%.
2. Áreas non poden ser vendidos cun cambio posterior da categoría (destino). Neste caso, tras a transacción ten permiso para cambiar o uso autorizado de terra. Por exemplo, as zonas de corte relva se pode converter en pastos.
3. Segundo o artigo 4 da parte de atrás, de propiedade dunha entidade (persoa ou empresa) pode definirse única zona - de 10 a 100% do número total de áreas nas fronteiras dos concellos. Máis limitacións específicas definir regulamentos rexionais.

dereito de preferencia para adquisición de terreos

Artigo 8 da Lei define o principal obstáculo á libre circulación de terras - a prioridade da rexión para a compra de terras cando se vende. Dada a importancia estratéxica da área ea comida, as limitacións dunha orde especial de alienación, bastante razoable.

A esencia dos dereitos de preferencia é que o vendedor coa intención de entrar en no futuro contrato de venda local, e grazas por escrito para facilitar a seguinte información:

• o valor da terra e da vida asentamentos entre as partes (non máis de 90 días);
• área do obxecto e q hectárea. metros;
• Localización (enderezo) parte da información de rexistro catastral;
• catastral número (condicional) da terra;
• información sobre o vendedor, incluíndo detalles de contacto.

A notificación non precisa introducir a información sobre o cliente. A lei esixe unha notación sobre a alienación da súa propia vontade. Ademais, este documento non implica ningunha obriga de vender.

A notificación transmítese a oficina ou autoridade enviou unha carta cunha lista de adxuntos. Nos seguintes notas e documentos pertinentes será a principal evidencia en disputas xudiciais sobre a validez do contrato de venda.

Se o órgano executivo (departamento, ministerio, departamento) zona rexeita a mercar, o vendedor con aviso axeitado, a venda de terras agrícolas terra debe ser mantido por 1 ano. Pero a decisión sobre a compra de terras pode ser positivo. Neste caso, comezar a actuar leis rexionais artigo que prevé procedementos específicos para o aviso de vendedores (previo aviso, orde ou regulamento) e rexistro do contrato de venda e compra posterior.

Por exemplo, a venda de terras agrícolas na rexión de Moscova con base no número 3 do artigo 10 da Lei número 75/2004-OZ da cidade de 2004/12/06, a realizarse no prazo de 60 días despois da adopción do corpo municipal sobre adquisición de terras.

Ademais dos dereitos da rexión ou municipio, a lexislación rusa dá unha vantaxe e outros:

1. Inquilino no elemento 8 do artigo 22 do Código Terra da Federación Rusa ten dereito a mercar o terreo arrendado da propiedade estatal da terra diante de todas as outras persoas interesadas.
2. Cando o propietario de quebra - Organización para a Agricultura - propietario de terras veciñas teñen o dereito de preferencia dos seus bens.

O cumprimento das condicións de compra preferenciais necesarios. En caso de violación, a compravenda de terras agrícolas non pode ocorrer ou ser invalidado no tribunal.

A oferta para a venda de terras: Mostra

Normas artigos № 101-FZ desenvolvidos a nivel rexional, a través da emisión de leis separadas. Por exemplo, a venda de terras agrícolas en Ivanovo regulado pola Lei № 31-OZ de 08 de maio de 2008 "Na parte de atrás da terra na rexión de Ivanovo." Noutras rexións a situación na alienación destes obxectos están incluídos nas leis xerais como un capítulo ou sección separada.

O mesmo é verdade en relación a notificación da venda futura do sitio web. Na maioría das rexións, están invitados a enviar unha carta de forma libre, especificando que toda a información necesaria. Pero, nalgunhas rexións do modelo aprobado polo órgano executivo. Por exemplo, no anuncio de Nizhny Novgorod Rexión teñen que cumprir co Anexo № 1 a decisión do Goberno № 453-r data de 13 de marzo de 2012

Camiños para a transacción para adquisición de parte

Tratado, como un feito legal, aparece como resultado dos seus procedementos de conclusión entre partes independentes (compradores e vendedores), que é chegar a un acordo sobre as condicións. Con todo, é necesario celebrar un acordo e para as seguintes condicións:

1. Formación de terra.

Venda de terras agrícolas só se pode facer en relación a determinados sitios individuais, o que significa que eles pasan polo proceso de levantamento (establecemento e consolidación das fronteiras no chan) eo rexistro catastral segundo a Lei Federal № 221-FZ, de 24.07.2007

2. A notificación do poder executivo na rexión e / ou área do desexo de vender o terreo sobre as condicións concretas e obter deles a resposta axeitada.

3. A obtención do consentimento de terceiros para venda, expresa por escrito. As leis actuais prevén os seguintes tipos deles:

• Consentimento do cónxuxe do propietario vende (número 3 do artigo 35 do Código de Familia).
• O consentimento do administrador temporal, a asemblea de acredores ou a persoa que presta seguridade financeira (artigos 64, 82 e 101 da Lei Federal № 127-FZ, de 26.10.2002 'On Insolvencias').
• Consentimento do propietario (explotacións individuais, agrícolas) áreas veciñas o mesmo lugar é o vendedor nun estado de quebra na fase de proceso de quebra.

A lista anterior de condicións é aberta, como a necesidade de certas accións para a conclusión do contrato de venda depende de moitos factores, incluíndo o propio sitio web, a súa localización, o titular do dereito, o método de exclusión.

Por exemplo, cando re-venda de ningún traballo de investigación é necesaria, como o obxecto do contrato que xa puxo sobre a contabilización axeitada. Notificación de autoridades da intención de vender é necesario só se o vendedor é un particular.

condicións esenciais

Disposto no artigo 432 do Código Civil (Code civil), determínase que antes da conclusión real da operación e transferencia da propiedade e diñeiro as partes deben de acordo coas seguintes condicións:

1. Obxecto do contrato - unha descrición completa da terra para diferencialo lo dos outros. A práctica desenvolveu un conxunto de información que deben ser especificados no contrato:

• número de rexistro;
• dirección (localización);
• hectárea de superficie ou cadrado. metros;
• categoría eo uso permitido.

2. O prezo da terra expropiada - a expresión material da obriga de pagar o vendedor de acordo cos termos do contrato de venda. Pode ser indicado como a todo o territorio como un todo, e por unidade de área. As partes son libres para escoller o tamaño do prezo, pero non pode cambia-la arbitrariamente.

En ausencia destes área de vendas condicións contrato non será asinado, pero a propia disposición da súa propiedade na outra persoa só non vai ocorrer.

Os dereitos e obrigas do vendedor do terreo

Terreo para venda de terras agrícolas significa non só a definición do obxecto eo prezo, senón tamén unha regulación completa das accións das partes (vendedor e comprador) sobre a transferencia, aceptación e pago da propiedade, así como o documento de rexistro posterior Rosreestra.

Dereitos e obrigas do propietario determinado pola lexislación aplicable da Federación Rusa, e son os seguintes:

1. Os deberes e dereitos dos Vendedor.

1.1. Dando toda a información dispoñible sobre carga (restricións) banda, a calidade e as perspectivas para o uso desexado. Esta información:

• de permiso para realizar tipos específicos de Agricultura (viñas, dispositivo, a creación do obxecto, etc.);
• a presenza de estacións veciñas que teñan ningún efecto sobre a parcela adquirida;
• propiedades cualitativas da terra, que afecten a utilización e custo;
• outros datos que poderían dalgún xeito cambiar a decisión do comprador para adquirir.

Os dereitos á terra pode ser limitada ao establecemento, a nivel rexional, requisitos específicos para o uso e modo de xestión e estar ligada á protección dos animais e mundos de plantas, conservación do solo, hábitat de especies raras de animais ou aves, rutas de migración natural, e así por diante.

Os propietarios de terra non pode saber sobre as restricións, pero debe especificar no contrato son os que son coñecidos.

1.2. Transferencia de terras.

Segundo esta disposición refírese a accións do vendedor feito e de dereito durante a introdución do comprador da propiedade da terra. E non quixo dicir o significado literal de "concesión" e que está incorporado na palabra é a lei.

Segundo o apartado 1 do artigo 224 do Código Civil, calquera elemento é considerado a ser concedido tras a admisión directa para a posesión do comprador. Esta última pode ser expresada como unha porción da propiedade de liberación do vendedor ou o cesamento da agricultura.

Obriga de transferencia é feita na forma dun documento especial - o acto de transferencia e aceptación asinado polas partes contratantes e só entón ser considerada cumprida.

2. O dereito básico do vendedor é a posibilidade de esixir o pago atempado de terra baixo os termos do contrato de venda. Se a propiedade é alienado autoridade executiva, pode:

• supervisar a seguridade e uso do sitio web;
• requiren o uso desexado do inmoble, así como o cumprimento doutras obrigas no uso do territorio.

Dereitos e obrigas do comprador do terreo

As disposicións sobre as accións e recursos do comprador, como norma xeral, son semellantes en relación ao vendedor. Ademais, este pode non ser capaz de exercer as súas funcións sen as accións correspondentes do comprador. Xeralmente poden ser divididos en 2 grupos:

1. obrigas básicas.

1.1. valor en diñeiro de terra na cantidade, termos e procedementos establecidos polo contrato de venda. Como regra xeral, isto resulta na transferencia de fondos para a conta no fin do pagamento integral.

1.2. As accións que teñan como obxectivo a adopción da terra en posesión real da terra e facendo o acto de recepción e transmisión.

O número de novas responsabilidades asignadas ao comprador, é moi grande e xeralmente inclúe acordo para pagar imposto sobre a terra non é a partir da data do cambio de propietario de terra nos rexistros das autoridades fiscais, ea partir da data da celebración do contrato de venda ou o inicio do uso real do obxecto. Trátase, como norma xeral, grazas a realizar e pagar o rexistro de transferencia de dereitos á terra nos órganos Rexistrarse rusos.

Se o obxecto de venda polo propietario actúa como autoridade, as outras responsabilidades poden ser trasladados para o comprador, incluíndo:

• mantemento de software e mellora do territorio adxacente, e vías de acceso;
• termos e procedementos para o desenvolvemento da área de cultivo;
• garantindo libre acceso dos representantes dos órganos estatais na área para fins de Farm-comprobación;
• preservación da investigación, marcadores da investigación;
• un determinado conxunto e do calendario de actividades para protexer e mellorar a condición da terra.

2. O comprador seguro principal cousa atende obrigas do vendedor e esixir a transferencia atempada do terreo coa boa execución das súas competencias de un propietario:

• construción de edificios e estruturas para fins agrícolas;
• empregar para os seus propios propósitos minerais público, augas subterráneas e corpos de auga pechados;
• de irrigación, saneamento, recuperación de terras, dispositivo (lagoas e canteiras regadas) lagoas.

Contratos de adquisición de terras non son vinculantes e son moldeadas polas normas xerais relativas á venda de inmobles. Pero non é prohibido utilizar os instrumentos, formas existentes de contratos. Por exemplo, a orde do RF Roskomzema 1-16 / 770 desde 1993/06/02 foi aprobado contrato de mostra para a venda de terras agrícolas. Actualmente, o documento é nulo, pero pode servir como referencia para transaccións en alienación de terreos.

disposicións inválidas do contrato de venda

Parágrafo 2º do artigo 37 do Código Terra RF lista as condicións en que a venda de terras agrícolas será válido:

1. O dereito do vendedor ou calquera outra persoa para redimir o inmoble de volta á vontade, ou baixo ningunha circunstancia. A presenza de tal disposición é contraria á propia esencia da propiedade.
2. novas restricións propietario (o adquirente) á posibilidade de novas pedidos obtidas propiedade. Por exemplo, a prohibición de hipotecas, o cultivo de determinadas culturas, leasing e así por diante.
3. Vendedor liberación da terra de responsabilidade cando unha reivindicación eo dereito á terra por parte de terceiros ou autoridades públicas. o deber de compensar o comprador por danos ou retirada de obstáculos á utilización de terras proporcionadas polo artigo 461 do Código Civil.
4. Descrición das accións do futuro propietario, en algunha maneira relacionados coa mudanza de categoría de terra ou usalo para outros fins, é dicir, non para a agricultura.

Establecemento destas restricións ten seguro significado e eficacia. Por exemplo, grazas a eles, agás cando baixo o disfrace de venda é un contrato de penhor. Dependendo da extensión e alcance da inclusión no segundo, a venda de terras agrícolas pode ser invalidada en parte ou na súa totalidade.

Formas de poñerse en un contrato de venda

Vista a propiedade e estrutura tema identifica o procedemento a seguir para a venda de terras agrícolas:

1. A adquisición de terras privadas para as regras de compravenda versátiles indicado § 7 do capítulo 30 do Código Civil, artigos 30 e 38 do Código de Terras RF, o artigo 8 º da Lei Federal № 101-FZ.
2. adquisición de local a través de poxas (ou poxas). Xeralmente este procedemento se realiza con motivo do traslado de parcelas de propiedade pública. normas separadas establecendo especial venda de terras agrícolas a través de poxas, están ausentes, e as normas da Lei de facturación refírense ás disposicións relativas ás normas do artigo 38-38,1 da RF LC.
3. Lugar inquilino adquisición. Con este método de compra é propiedade moi importante. A venda está suxeita a unha sección especial, a transacción ocorre nas regras universais. Pero mercar a terra arrendada ao estado ou rexión, como resulta do número 4 do artigo 10 da Lei do volume de negocio, é posible dun xeito vantaxosa, pero só na ausencia de regulamentos proporcionados polas autoridades estatais ou municipais para facilitar terra en arrendamento.

O principio de liberdade contractual aplicarase, en particular, e no camiño para a súa conclusión, o que fai posible dispor de terra non só para regras universais, pero a través de poxas de terras privadas (poxas). Disposto na Lei no volume de negocio non permiten, obrigando cumprir a obriga da autoridade de notificación do asunto da intención de vender a terra.